比如原本比较亲民的五象澜庭府、阳光城檀境现已集体涨至1.5万/㎡左右，还没上市的阳光城光明未来悦更是抛出了1.8万元/㎡的预期价，而往东约2.5公里的合景叠翠峰均价却还停留在1.2万元/㎡。
同一板块，价差近，这是啥情况？
相隔2.5公里，价差近
价差确实是真实存在的。如光明城市4期看湖房源，单价在1.5万-1.7万元/㎡；而五象澜庭府主力单价1.4万元/㎡；阳光城大唐檀境的均价，已高达1.58万元/㎡。
这几个盘，在去年一段时间只花1.3万元/㎡（不加门槛）就可上车，现在只过了几个月竟完全不一样了。
踩盘过程中，甚至有置业顾问透露，玉洞大道沿线南侧的阳光城光明未来悦的售价会更高，预计可达1.8万元/㎡。
不过往东2公里多的地方却有一个“众人皆醉唯我独醒”的楼盘，它就是合景叠翠峰。
同样是五象湖东，同样在玉洞大道沿线，地段配套差不多。
如今同时期均价卖1.3万元/㎡左右的盘，纷纷涨至均价1.5万元/㎡，该项目却仍停留在均价1.2万元/㎡。
▲板块项目售价示意（仅供参考）
以至于与相隔两个红绿灯的檀境比，价差近元/㎡。别人都在涨，叠翠峰为何按兵不动？
邻居都涨它不涨，它图个啥？
有人会问，合景叠翠峰坚持1.2万元/㎡的均价，究竟图个啥？
结合五象湖板块近期的动态，树哥以为叠翠峰不涨可能是阶段性的问题，并不代表往后都不涨，原因有三：
第一，周边楼盘被个别房企“包场”了。
大家可能还不知道，目前这个板块的多个项目或地块已经被个别房企收入囊中，相当于半“垄断”了这个小板块，从而掌握了定价权。
其次，地理位置和成熟度不一样。
五象湖东的发展方向是顺着玉洞大道自西向东，因此板块成熟的顺序也是这个方向。
目前，光明城市一带配套几近完善，檀境周边也在快速发展，使板块价格具备上升的条件。
而叠翠峰所在位置目前还未完全开发，配套待成熟，谈涨价相对较早。
第三，叠翠峰“单枪匹马”。
叠翠峰周边目前已无项目在售，价格上没有互相抬杠涨价的对手，无法形成涨价氛围。
最重要的一点，拿地早地价低。
叠翠峰拿地早，地价仅元/㎡，不涨价也能保证一定利润率，和周边竞品比谁价格高，会影响项目走量，说明可以涨，但没必要。
综合来看，合景叠翠峰与周边的价差受客观原因影响，房价暂时的蛰伏或是阶段性正常表现，未来随着片区开发热度和成熟度上升，价值提升可能是大概率事件。
那么这样一个低门槛上车的“宝藏盘”，在配套和产品上，是否会有惊喜呢？
第一景观大道上，配套不来虚的
先看地段。叠翠峰位于有“广西第一景观大道”之称的玉洞大道上，可谓城市干道的一线物业，交通出行非常方便。
▲叠翠峰到重点板块、路段的驾车时间
根据南宁轨道交通发布的最新规划，2号线东延线的2期工程，最近的站口与项目直线距离约为1公里。▲轨道交通规划图（仅供参考）
由于仍在五象的中心大范围内，周边的公共配套并不缺。像总部基地、体育中心、五象湖、万达茂、园博园等大型公共配套，基本都是5-10分钟车程；
而官宣计划建成的五象火车站，与项目仅一座立交桥之隔，车站落成后将形成自带流量的商圈，完全可以辐射叠翠峰等周边项目。
▲周边配套一览
教育方面，除了项目自带的幼儿园，地块西南侧还规划有1所中学和1所小学，目前引进学校未知，走读时间可能在5-10分钟。项目周边的水系和公园也不少，西侧米的楞塘中湖已开闸蓄水，未来将连通五象湖主湖和邕江，沿岸打造为湿地公园；东侧规划有一个山体公园，规模达1.8万㎡，目前正在施工。
▲楞塘中湖与叠翠峰位置（来源：南宁晚报）
有意思的是，玉洞大道全线要求退距50米，并要打造成绿化公园。合景通过竞标，成为了自家门前绿化的施工方，目前呈现效果还是比较惊艳的。▲项目门口退距的绿化公园实景
综上，可以预见，叠翠峰地段价值并不弱，其所在板块未来也是一个比较宜居的板块。产品有点出人意料
再看产品。叠翠峰整体规模达亩，且独立成块，也比较规整和方正，这在片区并不多见，这样的小区后期更有利于居住氛围的培养和管理。
楼栋整体规划，均为2T4，采用蝶形设计点状布局，可尽量避免楼栋遮挡。
▲项目总平图
▲蝶形建筑与其他建筑的区别在大家的关心的质量问题上，叠翠峰选择了实力雄厚的中建五局为承建单位，并全部采用铝模工艺，以确保项目的工程施工品质。项目的主力户型主要有三个，分别95/99/㎡的三房四房，均为毛坯交付。
其中，95㎡的三房有一定特色，相比市场上同等户型，更为方正，且通透性较好，餐厅客厅也有相对独立的空间。
▲95㎡户型图
99㎡的三房是少见的横厅设计，每个空间都做了采光设计，整体空间看起来更为开阔。▲99㎡户型图
㎡的四房在楼栋中的位置更好，4个房间都位于东侧，景观视野更优，后期户型可拆改空间也较大。▲㎡户型图
不过树哥发现，叠翠峰更有意思的是其自身会所与商业配套。项目当前的售楼部就是个多功能会所，据了解，总建面达㎡，设计独特，功能包含咖啡书吧、阶梯会客厅、儿童游乐场、球场、健身房、恒温泳池等，其中泳池竟采用全大理石贴砖设计，档次不低，成本不菲。
▲恒温泳池实景图
▲儿童乐园实景
▲阶梯会客厅实景
而在地块的南北轴线上，规划了一条总建面约3.1万㎡的商业街，是五象湖东目前规模较大，且独有的情景化商业内街，据介绍，该商业街将由开发商全部自持运营，并计划引入合景在一二线城市比较成功的悠方体系。
▲成都悠方实景图
合景叠翠峰悠悦里商业街相较商业MALL盒子，是更开放、更具有态度的商业街区。计划引进儿童主题乐园、快时尚购物、餐饮等业态，打造片区未来合景版的“盛天地”。▲叠翠峰悠悦里效果图
园林方面，叠翠峰使用了集团最新下发的4.0公装体系标准，定位年轻化，园林设计、小品选用等都比较有艺术感，根据不同年龄层次做了多个功能分区，据说风格与售楼部门前的绿化公园相近。▲叠翠峰总平图
▲外部园林实景一角
▲四叶草会所效果图别说，整体看下来，对比同等价格的楼盘，树哥觉得叠翠峰的产品规格与档次一定都不低。据说，合景叠翠峰内部已经下达了涨价文件，3月8日会有一定幅度的涨价。五象下一个开发热点？
最后看大多数购房者最关心的，未来潜力。对此，树哥判断，不出意外，叠翠峰所在板块不久的将来应该会成为五象下一个开发热点。
为啥？
理由一，它属于大热的五象中心范围地盘，具备优先开发基础。
随着总部基地、五象湖、体育中心等五象核心区日益成熟后，下一步自然就是继续往外扩，而五象湖东正位于五象核心区的东南方向，必然是优先开发的地带。
▲五象湖东和核心区的区位关系
理由二：五象湖东是近期升值热度最高、土拍价格最高的板块。摊开五象新区的地图可见，经过16年开发，五象核心区可供开发的土地日渐稀少，价值也一块比一块高，目前待开发较多的地块之一就是五象湖东。
在备受瞩目的情况下，1月29日，万科在五象湖东拿下亩地，实际楼面价已破万，由此也引发了新一轮涨价热潮，最终，让五象湖东成为年第一季度，热度最高、土拍价格最高的板块。
▲湖东及周边板块土拍情况
▲涨幅排名（来源：网络仅供参考）
理由三：五象湖东交通路网等基础建设已率先完成。五象湖东位于玉洞大道中段，由于开发时间早，板块内路网已陆续打通，使其具备了进一步起飞的前提条件。
基于以上分析，树哥认为，叠翠峰所在板块发热只是时间问题，或许就在不远的两三年。
而纵观哪个新板块的发展历程，何尝不是在开发初期（欠成熟）时价格也是最低的，但此时往往也是较好的上车机会窗口期。
◆◆◆文舟树人编
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